婚前购房离婚时房价增值的处理

　　婚后双方共付贷款

　　上诉人(原审原告)：陈某某，男

　　被上诉人(原审被告)：周某某，女

　　陈某某与周某某于1999年相识，经自由恋爱，于2002年11月12日登记结婚，婚后夫妻感情尚可。2004年，陈某某、周某某因是否生育子女问题产生矛盾。2005年，周某某从居住的某家园搬出。

　　2005年8月，陈某某以“双方夫妻感情已彻底破裂，无法共同生活下去”为由提起离婚诉讼，2005年10月，法院判决不准陈某某与周某某离婚。

　　2006年5月15日，陈某某以夫妻感情已破裂，无法共同生活下去为由诉至南山区人民法院，请求判令：原、被告离婚。虽原告未请求分割夫妻共同财产，但诉讼中被告向法院提出一并分割夫妻共同财产的请求。

　　两人共同居住的深圳市南山区某家园某号商品房(建筑面积98.8平方米，建构价款421307元)于2002年8月登记在陈某某名下，经深圳市某房地产估价有限公司评估，2006年10月9日，该房评估价值为820404元。陈某某认为该评估报告有价无市，周某某对评估报告无异议。为购买该房，陈某某共贷款29万元，双方结婚前，陈某某共偿还房产按揭贷款本金23879.61元，截至2007年4月，该房产未到期的贷款余额为102411.97元。

　　【裁判理由及结果】

　　房产归男方女方获补偿

　　南山区人民法院认为，南山区某家园某号商品房系陈某某在婚前购买并按揭贷款，产权证登记在陈某某名下，因此，该房为陈某某的婚前个人财产。周某某在婚后参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产性质，但已归还的贷款中双方以夫妻共同财产清偿的部分及该房的增值部分，属于夫妻共同财产，应予以分割。该房的购买价值为421307元，评估价值为820404元，房屋增值399097元，陈某某应补偿周某某该房屋增值部分的一半即199548.5元。该房共贷款29万元，截至诉讼时贷款余额为120607.86元，偿还贷款共计169392.14元，陈某某应补偿周某某该按揭还款的一半即84696.07元。陈某某总共应补偿周某某284244.57元。据此，南山区法院判决：一、准许陈某某与周某某离婚；二、深圳市南山区某家园某号商品房归陈某某所有，陈某某应于判决生效之日起三十日内补偿周某某284244.57元。

　　深圳市中级人民法院二审审理后认为，南山区某家园某号房产系陈某某婚前购买，并以按揭贷款方式付清购房款，产权亦登记在陈某某名下，该房为陈某某的婚前个人财产，周某某婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为陈某某个人财产的性质，但陈某某应给予周某某合理的补偿。由于双方就补偿问题不能达成协议，法院参照该房屋的评估价格，按周某某的出资比例，折算陈某某应支付给周某某的补偿数额。房屋的购买价为421307元，陈某某向银行贷款29万元，婚前偿还贷款本金23879.61元，截至2007年4月，贷款余额为102411.97元，双方婚后以夫妻共同财产偿还的贷款本金共计163708.42元(290000-23879.61-102411.97)，陈某某和周某某各占一半，即81854.21元。周某某的出资款占该房款总额的比例为19%(81854.21÷４21307)。该房产的评估价格为820404元，则陈某某应补偿周某某155876.76元(820404×１9%)。据此判决：南山区某家园某号商品房归陈某某所有，陈某某应于本判决生效之日起三十日内补偿周某某155876.76元。

　　【法官手记】

　　婚前个人购房离婚时不作共同财产分割

　　本案争议的焦点主要在于房产的分割，根据房产的不同状况，采取不同的分割方式。

　　一、对夫妻双方婚后购买房产的处理

　　我国《婚姻法》对于夫妻财产实行婚后所得共同制原则，因此夫妻双方婚后购买的房产，无论登记在谁名下，都属于夫妻共同财产，离婚时应予以分割。最高人民法院《关于适用中华人民共和国〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”

　　二、对离婚时尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋的处理

　　离婚时尚未取得所有权，主要是指夫妻双方作为买受人，因没有交清全部购房款而没有取得房屋所有权，包括购买福利性政策房屋和购买商品房、经济适用房等房屋。离婚时尚未取得房屋完全所有权，主要是指夫妻双方根据福利性政策以标准价购买的房屋，即部分产权房屋。根据相关规定，尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，无论是在婚前，还是在婚姻关系存续期间，既不属于夫妻一方的个人财产，也不属于夫妻共同财产，虽然双方可以占有、使用该房屋，但无处分权。人民法院在审理离婚诉讼时，不能就双方当事人提出的房屋所有权归属和分割请求进行判决。

　　人民法院对房屋的居住、使用纠纷处理完毕后，在当事人取得房屋所有权或者房屋的完全所有权的情况下，如果当事人双方就房屋所有权归属和分割无法协商一致又发生争议时，依据上述司法解释第二十一条第二款的规定，当事人可单独就房屋所有权问题另行向人民法院起诉。

　　三、对一方婚前以个人财产购买房屋的处理

　　对于一方婚前以个人财产购买的房屋，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，无论该房是按揭贷款购买还是一次性付款购买，均属于一方的个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产分割。但也有例外，一方婚前购买房屋，房产证登记在一方名下，如果另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产，离婚时应按夫妻共同财产进行分割。