2011年02月01日 08:45:08 来源： 中国证券报
“新国八条”和房产税试点吹响楼市第三轮调控“集结号”，限贷、限购、提高二套房首付等频频“亮剑”。面对重磅新政配套细则出台前的空当，各路买家纷纷出手抢搭楼市末班车，规避调控的“秘笈”也是暗流涌动。
与细则落地“赛跑”
陆先生是一位典型的改善型住房需求者，他户籍在老家，在上海已经有一套小户型，按“新国八条”规定属于“禁购”对象，为了赶在“新国八条”细则落地之前抓住上一轮调控细则的“尾巴”，他想赶紧再买一套房子。
由于“新国八条”地方细则没有落地，打算购买第三套以上住房的上海户籍家庭和打算购买第二套以上住房的外地户籍家庭成为抢搭政策“末班车”的主力军。
2010年10月7日上海出台的楼市调控细则规定，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房。
而“新国八条”开始“禁购”了。上海本地户籍二套以上、外地户籍一套以上、无纳税或社保证明零套家庭，暂停在本行政区内购房。国务院要求各地在2月中旬前制定地方细则，那些已经拥有一套房的外地户籍居民家庭要想买第二套房的计划极有可能化为泡影，于是一场与细则落地的“购房赛跑”拉开大幕。
中国证券报记者从上海部分中介了解到，原本考虑春节后购房的改善型买家，被“新国八条”打乱了计划，希望在2月中旬之前网上签订合同。
虽然二套房首付比例提高，但具体执行时间未明确，大多数买家抓紧在政策空当期签单，促成短期成交量加速上涨。
据佑威及楼市专评网联合监控的数据显示，1月24日-30日，上海商品住宅成交面积26.7万平方米，环比前周增加了16.09%，成交均价23810元/平方米，环比上涨8.26%。
规避房产税成“热议”
在社区论坛上已经开始出现如何规避房产税的讨论。有网友支招：“再买房，买给名下无房的老人，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。比如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”
还有人建议，买家和卖家，先假结婚、再离婚，房子作为离婚财产分配给买家。
房产税出台最直接的影响是租金价格普遍上涨，上海一些热点居住板块，1月部分房源月租金涨幅达到600元-700元。
21世纪顾村分行的挂牌房源显示，因担心房产税出台会使住房保有成本增加，部分业主开始单方面涨租金，目前涨价的户型多为120平方米以上的中大户型。
21世纪不动产上海区域市场中心对浦东联洋、浦东北蔡、徐汇中心、长宁古北等板块的抽样调查结果显示，除了“刚需”买家转租、推升租赁需求之外，卖家转嫁税费成本也支持租金上涨。
“曲线购房”怪相
面对市场变化，无论买方、卖方还是第三方，不少人抱有“上有政策、下有对策”的心态，为规避调控政策，曲线购房成为目前调控背景下新现象。
目前，有购房者借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。
知情人士透露，温州投资客曾经通过借用亲戚朋友身份证，再通过专门中介办理社保补缴业务，于是“摇身一变”成为首套房购房者，享受首付三成、贷款利率八五折的优惠。再私下签了一份协议，证明这套房的实际所有人。
一中介员工告诉中国证券报记者，目前确实存在借身份证购房的现象，由于二套房贷利率不再有优惠政策，而是以基准利率的1.1倍执行，由此每月增加还款成本几百元到上千元不等。
知情人透露，一般情况下，借用别人身份证需要一定的报酬，再签订附属的协议。对于买房者而言，选择一个合适的“替代者”非常重要，否则容易造成纠纷。
目前，还有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明，以方便购房者顺利贷款买房。种种迹象表明，针对楼市调控，已经形成衍生服务的产业链。
“假离婚”绕开“限购令”
中国证券报记者还了解到，目前中介还建议客户办理假离婚，规避“限购令”。通过假离婚，将家庭成员的房产转到其中一个或多个家庭成员名下，再利用没有房产一方的名义买房，成为目前楼市调控下常用的曲线购房方式之一。
知情人士透露，假离婚有两种，一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞，通过做假证的方式，其实还是法定的婚姻；另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等贷款手续办妥再复婚，在法律上是“真离婚”。
来自山东的戚先生结婚三年，最近他办理了离婚手续。“中介当时和我说的是假离婚，我不想办假证，索性直接去民政局办离婚。”戚先生说，中介建议他们先离婚，以他的名义买一套大户型，等银行贷款办下来再复婚。他那套房产仍是首套房，享受相应的优惠政策。
戚先生算了一笔账：如以首套房标准，三成首付，利率8.5折，如果按二套房计算，首付6成，而且利率是1.1倍，以购买一套200万元的住房计算，仅首付就“节省”60万元。
中介公司透露，“假离婚”确实可以钻政策空子。银行是以家庭为界定单位，夫妻双方只要有一个人贷款买过房，无论房子有没有出售，再贷都算二套房。但如果夫妻离婚，以没有贷过款一方的名义再买，银行按照其提供的离婚证，查询征信报告，如果没有买过房，就算作首套。
业内专家认为，相关部门需针对上述钻政策空子的行为出台相应措施，加强监管。
